Otrzymali Państwo wezwanie z urzędu skarbowego, który kwestionuje wartość kupionego mieszkania, domu lub działki i chce przyjąć wyższą wartość do podatku PCC?
Nie oznacza to automatycznie, że wartość wskazana przez urząd jest prawidłowa. Warto sprawdzić, czy odpowiada wartości rynkowej i stanowi nieruchomości z dnia transakcji.
Jestem Alicja Witkowska, rzeczoznawca majątkowy z uprawnieniami zawodowymi nr 4552 i ponad 20-letnim doświadczeniem. Sporządzam niezależne operaty szacunkowe, również na potrzeby spraw podatkowych i wycen na daty historyczne.
Pomogę ustalić, czy w Państwa sytuacji potrzebny jest operat szacunkowy, jaki będzie koszt opracowania i termin jego wykonania.
Urząd skarbowy chce podwyższyć wartość nieruchomości – co zrobić?
Jeżeli urząd skarbowy kwestionuje wartość nieruchomości przyjętą do podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC), najpierw należy dokładnie przeczytać otrzymane wezwanie i sprawdzić termin odpowiedzi.
Podstawą opodatkowania przy sprzedaży nieruchomości jest co do zasady jej wartość rynkowa z dnia dokonania czynności, a nie automatycznie cena zapisana w akcie notarialnym.
Niższa cena zakupu może mieć uzasadnienie w rzeczywistych cechach nieruchomości, np. jej stanie technicznym, standardzie wykończenia, lokalizacji lub ograniczeniach wpływających na wartość.
Niezależny operat szacunkowy może pomóc w udokumentowaniu wartości rynkowej nieruchomości na właściwy dzień.
W czym może pomóc rzeczoznawca majątkowy?
1. Analiza sytuacji
Ustalam, jakiej nieruchomości dotyczy sprawa, kiedy nastąpiła transakcja, jaką wartość zadeklarowano i co dokładnie kwestionuje urząd skarbowy.
2. Wycena na właściwy dzień
Jeżeli jest to uzasadnione, sporządzam operat szacunkowy określający wartość rynkową na datę istotną dla sprawy podatkowej, z uwzględnieniem odpowiednich danych rynkowych i cech nieruchomości.
3. Niezależne opracowanie
Operat może stanowić materiał przedstawiony urzędowi w związku z wyjaśnianiem wartości nieruchomości.
Wycena jest niezależna. Nie gwarantuję, że urząd zaakceptuje określoną wartość ani że odstąpi od ustalenia dodatkowego podatku.
Jakie dokumenty warto przygotować?
Na początek przydatne będą:
wezwanie otrzymane z urzędu skarbowego;
akt notarialny zakupu nieruchomości;
adres oraz podstawowe dane nieruchomości;
numer księgi wieczystej, jeżeli jest dostępny;
informacje o stanie nieruchomości w dniu zakupu;
zdjęcia, dokumentacja remontowa lub inne materiały pokazujące ówczesny stan nieruchomości.
Nie muszą Państwo mieć wszystkich dokumentów przed pierwszą rozmową. Wskażę, które materiały będą potrzebne do sporządzenia wyceny.
Dlaczego data wyceny ma znaczenie?
Przy ustalaniu wartości nieruchomości na potrzeby PCC znaczenie ma data dokonania czynności podlegającej opodatkowaniu.
Jeżeli od zakupu minęło kilka lat, nie wystarczy porównać ceny z aktualnymi ofertami mieszkań lub domów.
Wycena na datę historyczną może wymagać analizy transakcji z odpowiedniego okresu oraz odtworzenia stanu nieruchomości istotnego dla określenia jej wartości.
Dlatego przed przyjęciem zlecenia ustalam datę wyceny, zakres opracowania i dostępność potrzebnych informacji.
Jak wygląda współpraca?
Kontaktują się Państwo ze mną telefonicznie lub przez formularz i krótko opisują sytuację.
Ustalamy rodzaj nieruchomości, datę transakcji i treść wezwania z urzędu skarbowego.
Określam, jakie dokumenty i informacje będą potrzebne do wyceny.
Przed przyjęciem zlecenia uzgadniamy zakres opracowania, koszt i termin realizacji.
Sporządzam niezależny operat szacunkowy i przekazuję go w uzgodnionej, prawidłowej formie.
Jeżeli termin odpowiedzi na wezwanie jest krótki, proszę poinformować mnie o tym już podczas pierwszego kontaktu.
Ile kosztuje operat szacunkowy do sprawy PCC?
Koszt wyceny ustalam indywidualnie po zapoznaniu się z rodzajem nieruchomości, datą wyceny i zakresem opracowania.
Wycena na datę historyczną może wymagać dodatkowych analiz rynku i dokumentacji, dlatego jej cena może być inna niż koszt standardowego operatu mieszkania.
Przed rozpoczęciem prac informuję o cenie i przewidywanym terminie realizacji.
Najczęstsze pytania
Czy urząd skarbowy może podwyższyć wartość mieszkania kupionego po niższej cenie?
Tak. Urząd może zakwestionować wartość przyjętą do PCC, jeżeli uzna, że nie odpowiada ona wartości rynkowej. Sama cena zakupu nie przesądza o prawidłowości podstawy opodatkowania.
Czy mogę przedstawić własny operat szacunkowy?
Tak. Przepisy przewidują możliwość uwzględnienia wyceny rzeczoznawcy przedstawionej przez podatnika. Ostateczna ocena dokumentów należy do organu podatkowego.
Ile mam czasu na odpowiedź na wezwanie?
W przypadku wezwania przewidzianego w art. 6 ust. 3 ustawy o PCC urząd wyznacza termin nie krótszy niż 14 dni od dnia doręczenia wezwania.
Należy jednak sprawdzić dokładny termin wskazany w otrzymanym piśmie i nie odkładać odpowiedzi na ostatni dzień.
Czy urząd może powołać własnego biegłego?
Tak. Jeżeli podatnik nie określi wartości lub poda wartość, która według organu nie odpowiada wartości rynkowej, organ może określić ją z uwzględnieniem opinii biegłego lub przedłożonej przez podatnika wyceny rzeczoznawcy.
Czy mogę zostać obciążony kosztami opinii biegłego powołanego przez urząd?
Tak, w sytuacji przewidzianej przepisami. Jeżeli wartość określona z uwzględnieniem opinii biegłego powołanego przez organ różni się o więcej niż 33% od wartości podanej przez podatnika, koszty opinii ponosi podatnik.
Czy operat gwarantuje, że urząd nie naliczy dodatkowego podatku?
Nie. Operat jest niezależnym opracowaniem dotyczącym wartości rynkowej nieruchomości. Nie zastępuje rozstrzygnięcia urzędu skarbowego ani indywidualnej porady doradcy podatkowego.
Urząd skarbowy kwestionuje wartość nieruchomości? Skontaktuj się ze mną
Jeżeli otrzymali Państwo wezwanie dotyczące wartości mieszkania, domu lub działki, proszę krótko opisać sytuację i wskazać termin odpowiedzi na pismo z urzędu.
Osobiście pomogę ustalić, czy potrzebny jest operat szacunkowy, jaki powinien być jego zakres, koszt i termin realizacji.