Wycena nieruchomości przejmowanych pod realizację inwestycji publicznych wymaga nie tylko bardzo dobrej znajomości lokalnego rynku nieruchomości, ale również doświadczenia w analizie gruntów o zróżnicowanym przeznaczeniu, stanie zagospodarowania i potencjale inwestycyjnym.
Od czterech lat wykonuję na zlecenie Centralnego Portu Komunikacyjnego wyceny nieruchomości związane zarówno z komponentem lotniskowym, jak i kolejowym. W tym czasie przygotowałam setki wycen na potrzeby procesów wywłaszczeniowych.
Moje doświadczenie obejmuje przede wszystkim wyceny:
gruntów rolnych,
siedlisk i zabudowy zagrodowej,
działek przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową,
nieruchomości zabudowanych budynkami mieszkalnymi i gospodarczymi,
gruntów przejmowanych pod linie kolejowe dużych prędkości,
nieruchomości przejmowanych pod inwestycje drogowe po wydaniu decyzji ZRID.
Każda z takich nieruchomości wymaga indywidualnego podejścia oraz szczegółowego przeanalizowania jej stanu prawnego, użytkowego i planistycznego.
Wycena nieruchomości na potrzeby Centralnego Portu Komunikacyjnego
Inwestycja Centralnego Portu Komunikacyjnego obejmuje nie tylko planowany port lotniczy, ale także rozbudowany system infrastruktury kolejowej. Realizacja tak dużego przedsięwzięcia wiąże się z koniecznością pozyskania wielu nieruchomości o bardzo różnym charakterze.
Od czterech lat wykonuję wyceny nieruchomości na zlecenie CPK w ramach:
- komponentu lotniskowego,
- komponentu kolejowego, w tym planowanych linii kolejowych dużych prędkości.
Wyceny sporządzane na potrzeby CPK muszą spełniać szczególne wymagania oraz pozostawać zgodne z obowiązującymi wytycznymi. Konieczna jest dokładna analiza nieruchomości, dokumentacji planistycznej, sposobu użytkowania gruntu oraz transakcji zawieranych na właściwie dobranym rynku lokalnym.
Szczególnego znaczenia nabiera prawidłowe rozpoznanie przeznaczenia nieruchomości oraz cech, które wpływają na jej wartość. Grunt użytkowany rolniczo może posiadać inne uwarunkowania niż typowa nieruchomość rolna, zwłaszcza gdy znajduje się w sąsiedztwie zabudowy, infrastruktury technicznej lub terenów inwestycyjnych.
Wycena gruntów rolnych, siedlisk i nieruchomości mieszkaniowych
Znaczną część nieruchomości przejmowanych pod inwestycje infrastrukturalne stanowią grunty rolne. Ich wycena nie powinna ograniczać się wyłącznie do określenia klasy bonitacyjnej czy powierzchni działki.
Wnikliwej analizy wymagają między innymi:
- lokalizacja i dostęp do drogi publicznej,
- kształt i powierzchnia działki,
- możliwość racjonalnego użytkowania gruntu,
- uzbrojenie terenu,
- sąsiedztwo istniejącej zabudowy,
- ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego,
- faktyczny sposób użytkowania nieruchomości,
- występowanie zabudowy siedliskowej, mieszkaniowej lub gospodarczej.
Szczególnie złożone są wyceny siedlisk oraz nieruchomości o przeznaczeniu mieszkaniowym. Oprócz wartości gruntu należy wtedy przeanalizować również budynki, budowle, urządzenia oraz pozostałe elementy zagospodarowania nieruchomości.
Wartość rynkowa i wartość odtworzeniowa nieruchomości zabudowanych
W przypadku nieruchomości niezabudowanych podstawowe znaczenie ma najczęściej określenie wartości rynkowej gruntu. Analiza opiera się na cenach transakcyjnych nieruchomości podobnych, przy uwzględnieniu różnic pomiędzy nieruchomością wycenianą a nieruchomościami przyjętymi do porównania.
Przy nieruchomościach zabudowanych proces jest bardziej rozbudowany. Oprócz wartości rynkowej gruntu konieczne może być również określenie wartości odtworzeniowej budynków i innych składników nieruchomości.
Wartość odtworzeniowa uwzględnia między innymi:
- rodzaj i funkcję budynku,
- jego powierzchnię,
- zastosowane rozwiązania konstrukcyjne,
- standard wykonania,
- stan techniczny,
- koszty związane z odtworzeniem poszczególnych elementów.
Każdy budynek oraz każdy składnik zagospodarowania powinien zostać odpowiednio rozpoznany i opisany. Ma to istotne znaczenie zwłaszcza w przypadku siedlisk, na których znajdują się jednocześnie budynki mieszkalne, gospodarcze, garaże, ogrodzenia, utwardzenia, elementy infrastruktury technicznej oraz składniki zieleni.
Wycena nieruchomości przejmowanych pod drogi na podstawie decyzji ZRID
Decyzja ZRID, czyli zezwolenie na realizację inwestycji drogowej, może prowadzić do przejęcia całej nieruchomości albo jej części pod budowę lub rozbudowę drogi.
Wycena nieruchomości po wydaniu decyzji ZRID wymaga dokładnego ustalenia zakresu przejęcia oraz analizy stanu nieruchomości właściwego dla prowadzonego postępowania.
W praktyce wycenie może podlegać:
- cała działka,
- część działki przeznaczona pod drogę,
- grunt wraz z zabudową,
- ogrodzenia, nawierzchnie i urządzenia,
- drzewa, krzewy oraz inne składniki nieruchomości,
- przyłącza i pozostała infrastruktura techniczna.
Podział nieruchomości może również wpłynąć na sposób użytkowania części, która pozostaje przy dotychczasowym właścicielu. Dlatego każda wycena powinna być poprzedzona szczegółową analizą dokumentacji geodezyjnej, planistycznej i prawnej.
Dlaczego doświadczenie przy wycenach wywłaszczeniowych jest tak ważne?
Wyceny wykonywane na potrzeby wywłaszczeń różnią się od typowych wycen sporządzanych na potrzeby sprzedaży, zabezpieczenia kredytu czy podziału majątku.
Ich szczególny charakter wynika między innymi z:
- celu sporządzenia operatu szacunkowego,
- rodzaju realizowanej inwestycji publicznej,
- konieczności uwzględnienia szczególnych przepisów,
- rozbudowanej dokumentacji,
- zróżnicowanego charakteru przejmowanych nieruchomości,
- obowiązku spełnienia wymagań zamawiającego oraz właściwych organów.
Setki wykonanych przeze mnie wycen na potrzeby inwestycji CPK pozwoliły mi zdobyć praktyczne doświadczenie dotyczące nieruchomości rolnych, siedliskowych, mieszkaniowych i zabudowanych. Każdą nieruchomość analizuję indywidualnie, z uwzględnieniem jej rzeczywistych cech, sposobu użytkowania oraz lokalnych uwarunkowań rynkowych.
Rzeczoznawca majątkowy Warszawa – wycena nieruchomości na Mazowszu
Jako rzeczoznawca majątkowy działający w Warszawie i na terenie województwa mazowieckiego oferuję profesjonalne wyceny nieruchomości przeznaczonych pod inwestycje publiczne.
Wycena nieruchomości na Mazowszu wymaga dobrej znajomości lokalnych rynków, które mogą znacząco różnić się w zależności od położenia nieruchomości, dostępu do Warszawy, sąsiedztwa infrastruktury komunikacyjnej oraz stopnia urbanizacji danego obszaru.
Zakres mojej działalności obejmuje Warszawę oraz miejscowości i powiaty położone na terenie Mazowsza, w szczególności obszary objęte planowanymi inwestycjami CPK, budową linii kolejowych dużych prędkości oraz realizacją inwestycji drogowych na podstawie decyzji ZRID.
Osoby poszukujące usług pod hasłami „rzeczoznawca majątkowy Warszawa” lub „wycena nieruchomości Mazowsze” mogą skontaktować się ze mną w celu omówienia zakresu wyceny oraz dokumentów potrzebnych do jej wykonania.
Lokum Wyceny – specjalistyczna wycena nieruchomości
Lokum Wyceny oferuje profesjonalne wyceny nieruchomości, w tym nieruchomości objętych inwestycjami publicznymi i postępowaniami wywłaszczeniowymi.
Wieloletnia praktyka oraz doświadczenie zdobyte przy realizacji zleceń dla Centralnego Portu Komunikacyjnego umożliwiają mi rzetelną analizę nawet szczególnie złożonych nieruchomości.
Potrzebujesz wyceny nieruchomości związanej z inwestycją CPK, linią kolejową dużych prędkości albo decyzją ZRID? Skontaktuj się z Lokum Wyceny. Jako rzeczoznawca majątkowy w Warszawie wykonuję również wyceny nieruchomości na terenie Mazowsza. Zakres niezbędnych czynności oraz dokumentów ustalam indywidualnie.
Najczęściej zadawane pytania
Jakie nieruchomości są wyceniane na potrzeby wywłaszczenia?
Wycenie mogą podlegać między innymi grunty rolne, działki budowlane, siedliska, nieruchomości mieszkaniowe, budynki gospodarcze oraz pozostałe elementy zagospodarowania terenu.
Czy przy wywłaszczeniu wyceniane są również budynki?
Tak. Jeżeli przejmowana nieruchomość jest zabudowana, analizie podlegają również budynki, budowle i inne składniki nieruchomości. W zależności od rodzaju nieruchomości i celu wyceny może być określana między innymi ich wartość odtworzeniowa.
Czym jest wycena nieruchomości po wydaniu decyzji ZRID?
Jest to wycena związana z przejęciem nieruchomości pod realizację inwestycji drogowej. Może obejmować całą nieruchomość albo jedynie jej wydzieloną część wraz ze znajdującymi się na niej składnikami.
Czy wycena gruntu rolnego pod inwestycję infrastrukturalną jest skomplikowana?
Tak. Należy przeanalizować nie tylko rolniczy sposób użytkowania gruntu, lecz także jego przeznaczenie planistyczne, lokalizację, dostęp do infrastruktury, sąsiedztwo oraz cechy wpływające na możliwości wykorzystania nieruchomości.
Gdzie wykonywane są wyceny nieruchomości?
Wyceny wykonywane są przede wszystkim w Warszawie i na terenie województwa mazowieckiego, w tym na obszarach objętych inwestycjami CPK, kolejowymi oraz drogowymi.